勃朗酒店观:一线城市中低端酒店还能投资吗?
时间:2021-08-11      类别:行业资讯      来源:www.021bolang.com      编辑:勃朗设计

文章导读:低端酒店早已是一片红海,中端酒店的蓝海市场经常几年的发展依旧蓬勃。面对不断崛起的中高端住宿需求,一线城市中低端酒店行业还有机会吗?还能继续投资吗?今天勃朗酒店设计公司小编结合行业最新趋势分析和行业大咖的见解,为您带来解析。

38396家、2457150间,这是中国4大一线城市最新的酒店存量。其中,上海酒店数10596家、房源量707450间;北京酒店数9592家、房源量627250间;深圳酒店数7462家、房源量481650间;广州酒店数10746家、房源量640800间。 

行业数据统计显示,三星级及以下标准酒店仍是一线城市的主流产品,其中上海酒店数占比91.87%、房源量占比78.23%;北京酒店数占比92.62%、房源量占比80.02%;深圳酒店数占比93.43%、房源量占比81.97%;广州酒店数占比95.61%、房源量占比87.52%。 

也就是说,除了上海以外,其他三大一线城市的中低端酒店市场存量依然超过八成。这似乎与中高端消费崛起的住宿需求相违背,是为什么呢?或许我们可以从数据分析中找到今天问题的答案。 

中国一线城市酒店的发展变迁 

中国现代住宿发展四十余年,经历了改革开放前期的国宾招待所、1997年之前的地方宴会厅、2013年之前的快捷酒店以及近十年的商旅型酒店等4个发展时期。 

从历史进程来看,广州、北京、上海率先发力五星级及标准酒店,北京丽都假日饭店、上海希尔顿酒店等国际品牌中国首家门店纷纷亮相,广州白天鹅宾馆、广州中国大酒店、广州花园酒店等获评全国第一批五星级酒店。 

而今,前两家酒店已经换牌,后三家酒店重装开业。经过近30年的沉淀,目前4大一线城市的五星级及标准酒店数达到668家、房源量167000间,酒店数整体占比1.74%、房源量整体占比6.80%。 

四星级及标准酒店的发力始于新一线城市,如杭州萧山宾馆、东莞华侨大酒店等。这期间,产品运营出现4次变化:一是标准四星级酒店的输出和官方评定,二是区域民营单体酒店的标杆运营,三是国际品牌酒店的产品下沉,四是经济连锁巨头的中高端尝试。 

目前,4大一线城市的四星级及标准酒店数达到1861家、其中北京占比三分之一,房源量达到279150间、整体占比11.36%。 

勃朗酒店观:一线城市中低端酒店还能投资吗?

勃朗酒店观:一线城市中低端酒店还能投资吗?

盘完中高端市场,我们再来看一下中低端版块,4大一线城市的房源量都是10万间级别,最高的广州二星级及以下标准酒店房源量达到467400间。 

1997年,锦江之星旗下首家门店在上海开业,这也预示着经济连锁酒店的开启。24年后,上海、广州两地二星级及以下标准酒店数已超8000家,诞生了如家酒店、汉庭酒店、7天酒店、锦江之星等一批经济型连锁品牌巨头。 

同时,连锁化也不断下沉,海友酒店、布丁酒店、易佰酒店、99旅馆连锁等“百元酒店”品牌先后亮相,让消费者享受到了更多的实惠。据迈点研究院数据统计显示,目前全国较为活跃的经济型酒店品牌达到232个、平价品牌则为41个。 

2004年,维也纳酒店第一家门店对外营业,主打“音乐艺术”风格。其标志性的大堂设计,以及性价比极高的产品,成为了二三线城市商旅客人的不二选择。但是,直到9年后的2013年,一线城市中档酒店市场才真正拉开发展序幕。 

而今,北京、上海三星级及标准酒店均超过1000家、广州和深圳也接近1000家,4大一线城市保持了较为同步的发展节奏,其酒店数整体占比11.34%、房源量整体占比17.72%。 

24年后的经济型酒店市场现状 

从二星级及以下标准酒店市场组成来看,主要分为经济型酒店、平价酒店、客栈民宿和短租公寓四种类型。这四种产品性质和房价虽不同,但主体仍是面向快捷酒店客群市场。 

一类经济型酒店平均房价150-300元之间,部分优质地段、节假日高峰期可达到500元;二类升级版百元酒店平均房价介于100-200元,主要满足房源量较少的物业;三类公寓性质的酒店日均租金100-300元,为一到三个月的短租客群提供服务;四类客栈民宿和别墅院落则由住宅或庭院改造而来,房量一般小于10间、但平均房价经常过千。 

4种类型发展过程中,经济型酒店的整体体量最大,连锁化和规模化程度最高。以经济型酒店主体上市的格林酒店集团为例,其2018年上市时酒店数超过2000家,其中98%以上是特许经营。这之前,如家连锁酒店、汉庭酒店、7天连锁酒店等先后登陆资本市场,引领了经济连锁酒店的十年品牌发展浪潮。 

勃朗酒店观:一线城市中低端酒店还能投资吗?

勃朗酒店观:一线城市中低端酒店还能投资吗?

据迈点研究院数据统计,四大城市主要经济型酒店品牌中,上海37个、北京41个、深圳和广州均是28个,竞争相当激烈。酒店数整体占比三成左右,房源量占比接近四成。 

4大一线城市经济连锁酒店布局前十的品牌分别是汉庭酒店、如家酒店、速8酒店、海友酒店、7天酒店、格林豪泰酒店、易佰酒店、99旅馆连锁、布丁酒店以及锦江之星。 

其中,汉庭酒店数达到479家、房源量42038间,位列第一;如家酒店数超过300家、房源量接近3万间;速8酒店、海友酒店、7天酒店、格林豪泰酒店数超过200家、房源量2万间左右;最后4个品牌酒店数超过100家、其中锦江之星房源量超10000间。 

这期间,经济型酒店市场有三大现象值得关注:一是品牌之间的轮换,以8-10年租金计算,多的已历经了两轮;二是小品牌的投靠,联营或合作扩大了用户的选择;三是升级和迭代,中档配套和主题产品迎合了个性化消费需求。 

迈点研究院首席分析师郭德荣认为,相比动辄近万家的体量,4大一线城市的中低端市场洗牌机会仍然较大,且连锁品牌的密集度还不够,尤其是衍生产品的覆盖仍有空间。比如锦江之星的品尚和风尚、如家酒店∙neo、7天优品以及汉庭优佳等。 

十年饱和期下的中档酒店存量空间 

三星级及标准酒店的组合较为纯粹,主要分为两类:一类是星级标准下的一二三星级评定酒店,已经渐渐被市场淘汰;二类是精选服务或产品达到高星级酒店标准,日渐成为消费者的拥护对象。经历十年高速发展,饱和期下的一线城市中档酒店市场空间依旧。 

和二星级及以下标准酒店集中度低不同,尽管两者整体体量相差3-4倍左右,但品牌数却是三星级及标准酒店领先。迈点研究院数据显示,布局三星级及标准酒店市场的品牌总数已达到342个,超越四星级及标准酒店的143个、二星级及标准酒店的273个,仅与五星级及标准酒店品牌数相差8个。 

在具体城市布局中,三星级及标准酒店主要品牌数上海52个、北京48个、深圳47个、广州43个,均超过二星级及以下标准酒店。在平价房价介于300-450元的市场中,既有不断细分的轻质版产品挑战250-350元市场,也有450-600元的高奢版探索中高端版块。因此,“百花齐放”是对这一市场的最好诠释,“百家争鸣”则意味着未来变局加速。 

勃朗酒店观:一线城市中低端酒店还能投资吗?

勃朗酒店观:一线城市中低端酒店还能投资吗?

4大一线城市中,全季酒店品牌表现领先,酒店数达到321家、其中光上海就超过200家;维也纳酒店数也超过200家、大本营深圳达到100家;麗枫酒店、亚朵酒店、桔子酒店数超过100家;另外5个品牌酒店数则超过50家。 

从房源量来看,全季酒店达到32610间,位列第一;维也纳酒店超过24000间、麗枫酒店接近16000间、亚朵酒店和桔子酒店也超过10000间。值得注意的是,维也纳酒店监测数据并未包含维也纳国际酒店、维也纳3好酒店及维也纳智好酒店等。 

和4353家的三星级及标准存量酒店市场相比,一线城市的中档酒店连锁化占比非常高,仅前十品牌就达到29.66%、接近三成。因此,可以得出结论,耕耘三星级及标准酒店的品牌化是发展必然。 

同样,也有几个发展特点值得关注:一是区域深耕,如广州的柏高、上海的万信等;二是品牌延展,如亚朵S/X系列、希岸轻雅/Deluxe系列等;三是新创品牌,如锦江酒店(中国区)的荟语、枫渡等;四是外部引进,如希尔顿惠庭、卢浮康铂等。 

从酒店存量来看,上海四星级标准及以上酒店数达到862家,达到三星级标准酒店的64.57%,另外三个城市分别是北京61.43%、深圳53.08%、广州49.68%。也就是说,上海和北京降维改造空间较大,深圳、广州则需依赖未来新增市场。 

但是,另一方面来看,二星级以下标准酒店市场具备广阔的洗牌空间。从酒店数来看,三星级及标准酒店数仅为二星级以下标准酒店数的13.81%,理论上一线城市的31514家低端酒店都有升级改造的可能,都能成为中档酒店品牌旗下门店。 

和国外酒店的“橄榄形”结构不同,中国酒店目前还是典型的“金字塔”结构,这与近7亿的中产阶级需求并不匹配。一线城市大量的存量物业,面临着诸如消防安全、产品体验等多层面的改造,项目房源量并不是唯一标准,能否产生足够溢价才是根本。 

比如兼具长短租的服务式公寓,提供了厨房烹饪、宠物代管等服务;比如酒店集群模式的运作,相比周边奢华酒店性价比大增。这些非标准的中低端酒店产品设计及运营,很容易将平均房价做到600元以上甚至更高,迈点酒店集团事业部总经理顾晨林表示。 

因此,考验一家酒店耐以生存的除了地段、地段还是地段之外,还有结合时下客群需要不断、不断、不断调整的产品和服务流程。基于此,任何时候,一线城市的中低端酒店市场空间都有,成就王者的机会就看你能否把握!



来源:http://www.021bolang.com/news/hyzx/show-4144.html
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